சொத்து வாங்குகிறீர்களா... எச்சரிக்கை! நீதியும் நியாயமும் - 9

நோய் வந்தால் மருத்துவரைச் சந்திக்கின்றோம். மருத்துவர் நோயின் தன்மையை நமக்கு விளக்கிச் சொல்வார். ஆலோசனை வழங்குவார். மருத்துவம் செய்துகொள்கின்றோம். அதுதான் சரியான வழிமுறை. அதேநேரம், சிலர் மருந்துக்கடைகளில் மருந்தை வாங்கி போட்டுக்கொள்வார்கள். அது சரியாகலாம். சரியாகாமலும் போகலாம். பின்விளைவுகளை ஏற்படுத்தலாம். விளைவு அவரையும் அவரது குடும்பத்தையும் சார்ந்தே நிற்கும். இதே நேர்வை, சொத்து வாங்குபவர்களுக்கும் நாம் பொருத்திப் பார்க்க முடியும்.

நமது சமூகத்தில் சொத்து வாங்குவது குறித்த முன்னெச்சரிக்கை மக்களிடத்தில் இல்லை. யாருக்கும் தெரியாமல் வாங்க வேண்டும். மூன்றாம் நபருக்குத் தெரியாமல் பத்திரத்தைப் பதிவு செய்துவிட வேண்டும் என்பதுதான் மக்களின் பொதுவான எண்ணமாக இருக்கின்றது. அது ஒருபோதும் சரியான நடவடிக்கையாக இருக்காது. ஒரு சொத்து வாங்குவதற்கான சூழல் அமையும்போது, அந்தச் சொத்து குறித்த கடந்த கால வரலாற்றை ஆய்வு செய்துதான் வாங்க வேண்டும். அதன் முந்தைய ஆவணங்கள் அதன் வரலாற்றைத் தெளிவாகச் சொல்லும். அதை அறிந்துகொள்வதற்கான பொறுமை மட்டுமே நமக்குத் தேவை.

நமது அரசியலமைப்புச் சட்டம் ஒவ்வொரு குடிமகனுக்கும் உரிய கண்ணியமான வாழ்வை உறுதி செய்திருக்கின்றது. அதில் சில உரிமைகள் அடிப்படை உரிமைகளாக வரையறுக்கப்பட்டுள்ளன. அரசியல் அமைப்புச் சட்டத்தின் பிரிவு 19 (1) (f) மற்றும் பிரிவு 31-இன்படி சொத்துரிமை என்பது, தொடக்க காலத்தில் அடிப்படை உரிமைகளில் ஒன்றாக இருந்தது. பின்னாளில், 1978 ஆம் ஆண்டு கொண்டுவரப்பட்ட 44ஆவது அரசியல் அமைப்புத் திருத்தச் சட்டத்தின்படி, சொத்துரிமை என்பது அடிப்படை உரிமை என்ற நிலையில் இருந்து நீக்கப்பட்டது.

அரசியல் அமைப்புச் சட்டத்தின் பிரிவு 300 (A) இன்படி சொத்துரிமை என்பது சாதாரண சட்ட உரிமையாக மாற்றி அமைக்கப்பட்டுள்ளது. அடிப்படை உரிமைகளுக்கான பட்டியலில் இருந்து சொத்துரிமை நீக்கப்பட்டதால், அதில் ஏதேனும் சிக்கல்கள் எழுந்தால் கீழமை நீதிமன்றங்களில்தான் முறையிட முடியும். நேடியாக உயர் நீதிமன்றத்தையோ உச்ச நீதிமன்றத்தையோ அணுக முடியாது. அடிப்படை உரிமை என்றால், இந்திய குடிமகன் எவர் ஒருவரும் நேரடியாக உயர் நீதிமன்றத்தையோ அல்லது உச்ச நீதிமன்றத்தையோ அணுக முடியும்.

பொதுவாக, நமது நாட்டில் சொத்துகள் யாவும் அசையும் சொத்துகள் மற்றும் அசையாச் சொத்துகள் என இரண்டாக வகைப்படுத்தப்படுகின்றன. நிலம் என்பது அசையாச் சொத்தாகும்.1882ஆம் ஆண்டின், சொத்துரிமை மாற்றுச் சட்டத்தின் 54 மற்றும் 55 ஆவது பிரிவுகள் (Transfer of property Act, 1882) அசையாச் சொத்துகளின் விற்பனை குறித்துக் கூறுகின்றது. அசையாச் சொத்தானது, அரசு நிலம் மற்றும் தனியார் நிலம் என இரண்டு வகையாக உள்ளது.

பொருளியல் சார்ந்து இயங்கும் நமது சமூக அமைப்பில், மனிதனின் ஆகப் பெரும் வாழ்நாள் கனவு தனக்கெனச் சொந்தமாக ஒரு வீடு கட்டுவதுதான். அதற்கு ஓர் இடம் வேண்டும். அனைவருக்கும் சொந்த இடம் இருந்துவிடுவதில்லை. இல்லாதவர்கள் கிடைக்கின்ற இடத்தை விலைகொடுத்து வாங்கிதான் வீடு கட்டுகின்றார்கள். வீடு கட்டுவதற்கான இடத்தைத் தேர்வு செய்யும்போது, சட்ட சிக்கல்களுக்கு இடம் கொடுத்துவிட்டால் அது வாழ்நாள் துயரமாக மாறிவிடும். ஒட்டுமொத்த குடும்பத்தின் அமைதியையும் கெடுத்துவிடும். கீழமை நீதிமன்றங்களில் தேங்கிக் கிடக்கும் பெரும்பாலான வழக்குகள் சொத்துரிமை தொடர்பானவைதான் என்பதை நாம் இங்கு நினைவில் கொள்ளலாம்.

சொத்தை / இடத்தை வாங்க வேண்டும் என விரும்புபவர்கள், முதலில் இடத்தைத் தேர்வு செய்ய வேண்டும். அதன் பின், இடத்தை விற்பனை செய்பவருக்கு அந்தச் சொத்தின் மீதான முழு உரிமையும் அவரிடம் இருக்கின்றதா? அல்லது அதன் பின்தொடர்ச்சி ஏதேனும் வேறு நபர்களிடம் இருக்கின்றதா? என்பதை ஆய்வு செய்ய வேண்டும். சொத்தின் உரிமை மூலம் எங்கிருந்து தொடங்குகின்றது என்பதை ஆராய வேண்டிய கடமை வாங்குபவருக்குத்தான் இருக்கிறது. இடம் / சொத்து கிடைக்கிறதே என்று அவசரப்பட்டு வாங்கிவிடக் கூடாது.

அமைதியான வாழ்வு அமைய வேண்டும் என்பதற்காகத்தான் தங்களுடைய வாழ்நாள் சேமிப்பையெல்லாம் ஒரு சேரக்கொடுத்து சொந்த இடம் வாங்குகின்றார்கள். பல நேரங்களில், வீடு கட்டுவதற்கு ஆகும் செலவைவிட கூடுதலாகப் பணம் கொடுத்துதான் இடம் வாங்குகின்றார்கள்.

முன் எச்சரிக்கையும் கவனமும் தேவை

குறிப்பிட்ட இடம்/ சொத்து விற்பனைக்கு வருகிறது என்ற விவரம் எவருக்கேனும் தெரிந்தால், அதை அவர்கள் வாங்கி விடுவார்கள் என்ற எண்ணத்தில் அல்லது பதற்றத்தில், ‘மூன்றாம் நபருக்குத் தெரியாமல்’ பலரும் இடத்தை வாங்கிவிடுகின்றனர். சில நேரங்களில் அது தீராத் தலைவலிக்கான நுழைவாயிலாகவும் அமைந்துவிடுகின்றது. குறைபாடு உடைய சொத்தின் உரிமையை வைத்துக்கொண்டு எவராலும் நிறைவாழ்வு வாழ முடியாது.

வாங்குபவனே விழித்திரு

நம்முடைய சட்ட நடைமுறைகளில் ஓர் இலத்தீன் வழக்குச் சொல் இருக்கிறது. ‘வாங்குபவனே விழித்திரு’ (Caveat emptor – Let the buyer be aware). அதாவது, ஒரு பொருளை வாங்குபவரே அதனால் விளையக்கூடிய இடர் நலன்களை ஏற்கக் கூடியவர் என்கிறது சட்டம். இடம் / சொத்து வாங்கும்போது, அதன் அசல் உரிமை, சட்ட வலிமை, அதன் தரம் மற்றும் தன்மை போன்றவற்றில் உள்ள குறைபாடுகளைச் சரிபார்க்கும் பொறுப்பு என அனைத்தும், வாங்குபவரையே சேரும் என்பதுதான் சட்டத்தின் நிலைப்பாடு. விற்பனையாளர் அக்கிரம லாபம் அடைய வேண்டும் என்பதற்காக உண்மையை மறைத்திருந்தால் தவிர, இதர நேர்வுகளில் விற்பனையாளரைக் குறைகூற முடியாது. இந்தக் கோட்பாடு சரக்குகள் விற்பனைக்குப் பொருந்தாது என அந்தச் சட்டத்தின் பிரிவு 16 வரையறை செய்கின்றது. சரக்குகள் விற்பனைச் சட்டத்தில்தான் அசையும் சொத்துகளின் விற்பனை குறித்துக் கூறப்பட்டுள்ளது.

சொத்து / இடம் வாங்குபவர்கள், சொத்துரிமை மாற்றுச் சட்டம், பதிவுச் சட்டம், முத்திரைத்தாள் சட்டம் ஆகியவற்றைக் கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும். வாங்கப் போகும் சொத்து குறித்து தொடர்புடைய சட்டங்கள் என்ன சொல்கின்றது என்பதைத் தெளிவுபடுத்திக்கொள்ள வேண்டும். அனைத்துச் சொத்திற்கும் மூல ஆதாரம் என்ற ஒன்று உண்டு. அதன் வழியாகத்தான் அந்தச் சொத்தின் உண்மையான உரிமையாளரை நாம் அடையாளம் காண முடியும். பத்திரப் பதிவு தொடர்பான நடவடிக்கைகளில் அதை தாய்ப் பத்திரம் அல்லது மூலப் பத்திரம் என்று அழைக்கப்படுகின்றது.

தாய்ப் பத்திரத்தின் வரலாறு

நாம் கிரயம் பெற்றுள்ள இடத்தின்/ சொத்தின் கிரயப் பத்திரத்திற்கு முந்தையப் பத்திரம் தாய்ப்பத்திரம் (Parental document or Mother document) என்று அழைக்கப்படுகின்றது. அந்தத் தாய்ப் பத்திரத்திற்கும் ஒரு தாய்ப் பத்திரம் இருக்கும். இவ்வாறு தாய்ப் பத்திரங்களைத் தேடி நாம் பின்னோக்கிச் சென்றால், தாய்ப் பத்திரத்தின் தொடக்கம் 1865-இல் இருக்கின்றது.

17 ஆம் நூற்றாண்டு காலகட்டங்களில் நாடுகள் என்ற கட்டமைப்புக்கு உட்பட்டு இருந்த ஜமீன்தார் (Zamindar), ஜாகீர்தார் (Jagirdar), சௌத்ரி (Choudhary), கரோரி (Karori System) போன்றவர்களுக்கு அப்போதைய அரசர்கள் பிரதேசங்களை வழங்கி, அவற்றில் இருந்து நிலவரி வசூலித்துக்கொள்ளும் உரிமையையும் வழங்கினார்கள். அத்தகைய உரிமைகள் செப்பேடுகள் மற்றும் தங்கப்பட்டயங்களில் ஆவணங்களாக எழுதப்பட்டு இருந்தது. காகிதப் பயன்பாடுகள் பெரிய அளவில் இல்லாத காலம் (Zamindar -நில உரிமையாளர், Jagirdar-முகலாய அரசரால் நில வரி வசூலுக்காக நியமிக்கப்பட்டவர், Choudhary - கிராமத் தலைவர் அல்லது நிலச்சுவான்தார், Karori - தம்காக்கள் என்ற முகலாய நாணயத்தில் ஒரு கோடி வசூல் செய்பவர்).

அரசர்களின் நிர்வாகத்தில் அரசுப் பணி செய்துவந்த கர்ணம் போன்ற பணியாளர்களுக்கும் அரசர்கள் கிராமங்களைத் தானமாக கொடுத்தார்கள். அத்தகைய விவரங்கள் அனைத்தும் ஓலைக்சுவடிகளாகப் பதிவு செய்யப்பட்டிருந்தன. மேலும், கிராமங்களில் வேலை செய்த தச்சர்கள், நாவிதர்கள், பூசாரிகள், வெட்டியான்கள் ஆகியோருக்கும் நிலங்கள் தானமாகக் கொடுக்கப்பட்டுள்ளன. இந்தக் காலகட்டங்களில் நிலங்களை பைமாஸ் (Paimash or Bimas, or Bymash) என்ற எண்ணால் வகைப்படுத்தினார்கள். ‘பைமாஸ்’ என்ற பெர்சிய மொழி வார்த்தைக்கு அளவீடு என்பது பொருள்.

பிரிட்டிஷ் ஆட்சியாளர் சார்லஸ் காரன்வாலிஸ் (Charles Cornwallis - 1793 to 1805) தனது ஆட்சிக் காலத்தில் நிலவரி வசூலிக்கும் முறையை மேம்படுத்தினார். பின்னர், குடிமக்களுக்கு நில உரிமை வழங்கும் வகையில் நிரந்தர செட்டில்மெண்ட் திட்டத்தைக் கொண்டு வந்தார். நிலங்களை ஆவணப்படுத்தும் திட்டத்தையும் தொடங்கினார். 1793 முதல் 1865 வரையிலான காலகட்டத்தில் நீதிமன்றங்களில் பதிவாளராக இருந்த ‘திவான் இ அதாலத்’ என்ற அதிகாரியின் முன்னிலையில்தான் முதன்முறையாகப் பத்திரங்கள் பதிவு செய்யப்பட்டன. அதன்படி குடிமக்கள் நில உரிமை பெற்றவர்களாக இருந்தனர். அவர்கள் தங்களது நிலத்தின் மீதான உரிமையின் அடிப்படையில் அதை விற்பனை செய்யும் அதிகாரத்தையும் பெற்றிருந்தனர்.

முதன்முறையாக 1840-இல் கொல்கத்தாவில் பத்திரப்புதிவு அலுவலகம் தொடங்கப்பட்டது. தமிழ்நாட்டில் 1865-இல் முதன்முறையாக பத்திரப்பதிவு அலுவலகம் தொடங்கப்பட்டு ஆவணங்கள் பதிவு செய்யப்பட்டன. தமிழ்நாட்டில் இன்று இருக்கும் அனைத்து வகையான அசையாச் சொத்துகளுக்கும் மூலப் பத்திரம் 1865-இல் இருந்துதான் தொடங்குகின்றது. 1865-க்கு முந்தைய காலத்தில் தமிழ்நாட்டு மக்களுக்கு சொத்துரிமை இல்லை.

பிரிட்டிஷ் ஆட்சியாளர், சார்லஸ் காரன்வாலிஸ் கொண்டுவந்த செட்டில்மெண்ட் திட்டத்தில் நில உரிமையாளர்களின் பெயர்கள் ஆவணங்களில் பதிவு செய்யப்பட்டன. நிலங்களை அடையாளப்படுத்த முந்தைய ஆட்சியாளர்களால் பின்பற்றப்பட்டு வந்த ‘பைமாஸ்’ எண்கள் மாற்றப்பட்டு ‘சர்வே எண்கள்’ கொடுக்கப்பட்டது. இப்போது நாம் ஒரு சொத்தை / இடத்தை கிரயம் பெற வேண்டும் எனத் தீர்மானித்தால், முதலில் அந்தச் சொத்தின் / இடத்தின் சர்வே எண்ணைத் தெரிந்து கொள்ள வேண்டும். அந்த சர்வே எண் முழுமையாக இருக்கிறதா? உட்பிரிவுகள் செய்யப்பட்டுள்ளதா? என்று சரிபார்க்க வேண்டும்.

முழுமையான சர்வே எண் யாருடைய பெயரில் இருந்தது. அதன் பின்னிட்டு அந்தச் சொத்து யார் யாருக்கெல்லாம் எந்த வகையில் மாறி உள்ளது. உட்பிரிவு செய்யப்பட்டிருந்தால், உட்பிரிவுகளின் கூடுதல் பரப்பளவு, முழுமையான சர்வே எண்ணில் இருந்த பரப்பளவுடன் ஒத்துப்போகின்றதா? இல்லை என்றால், அதற்கான காரணம் என்ன என்பதைச் சரிபார்க்க வேண்டும். மேலும், வருவாய்த்துறையினரின் பராமரிப்பில் இருக்கும் செட்டில்மெண்ட், ரீசெட்டில்மெண்ட், நில உடைமை மேம்பாட்டுக்குப் பிந்தைய ‘அ’ பதிவேடு ஆகிய ஆவணங்களைத் தற்போதைய கணினி சிட்டாவுடன் ஒப்பிட்டுப் பார்க்க வேண்டும்.

வருவாய்த் துறையினரின் ஆவணங்களில் உள்ள உரிமையாளரின் பெயர் மற்றும் பரப்பளவு சரியாக இருக்க வேண்டும். அந்தச் சொத்து தொடர்பான விற்பனைப் பதிவுகள் எதுவும் மறைக்கப்படுகின்றதா? என்பதைப் பத்திரப் பதிவு அலுவலகத்தின் இணையதளத்தில் இருந்து வில்லங்கச் சான்று எடுத்து சரிபார்க்க வேண்டும். இறுதியாக, சொத்துரிமை மாற்றம் தொடர்பான சட்டங்கள் தெரிந்த வழக்குரைஞரிடம் ஆலோசனை பெறவேண்டும். ஆயிரம் ரூபாய்க்கு மாடு வாங்கியவன் அரைக் காசுக்கு சாட்டை வாங்க மறுத்த கதையாகிவிடக் கூடாதல்லவா?

முழுமையான விவரங்களைத் தெரிந்துகொண்டு, அதன் அடிப்படையில் கிரயப் பத்திரத்திற்கான வாசகங்கள் தயாரிக்கப்பட / எழுதப்பட வேண்டும். ஆதி முதல் அந்தம் வரை சொத்துகள் கைமாறிய விவரங்கள் அனைத்தும் அந்தக் கிரயப் பத்திரத்தில் எழுதப்பட்டால்தான் அதன் உண்மைத்தன்மை வெளிப்படையாக இருக்கும். அந்தக் கிரய ஆவணம் முழுமை பெறும். ஆனால், தற்போதைய நடைமுறையில் கிரயம் கொடுப்பவரிடம் உள்ள ஆவணத்தை மட்டுமே வைத்து கிரயப் பத்திரத்திற்கான வாசகங்கள் தயார் செய்யப்பட்டு, முத்திரைத்தாளில் எழுதிப் பதிவு செய்யப்படுகின்றன. ஒரு சர்வே எண்ணில் உள்ள முழுமையான பரிமாற்றத்தின் வரலாற்றையும் ஆவணத்தில் பதிவு செய்யத் தவறிவிடுகின்றனர்.

தாய்ப் பத்திரத்திற்கு ஒரு தாய்ப் பத்திரம் எனப் பின்னோக்கிச் செல்லும் அனைத்துத் தாய்ப் பத்திரங்களின் வரலாற்றையும் குறிப்பிட்டு எழுதி அவற்றைப் பதிவு செய்வதில்லை. இத்தகைய கிரையப் பத்திரங்கள் சட்டத்தின் பார்வையில் குறைபாடு உடைய சொத்துரிமை ஆவணங்களாகவேப் பார்க்கப்படும்.

புதுச்சேரியில் தங்கியிருந்த மறைந்த எழுத்தாளர், கரிசல் இலக்கியத்தின் பிதாமகன் கி.ராஜநாராயணன் அவர்களைச் சந்திக்கும் வாய்ப்புக் கிடைத்தது. அந்த மாலை நேர உரையாடலில் அவர் கூறிய வார்த்தை என் காதுகளில் இப்போதும் ஒலித்துக்கொண்டே இருக்கின்றது. “மனிதன் பறவையைப் போல வாழக் கற்றுக்கொள்ள வேண்டும். வாழ்வைக் கடினமாக்கிக் கொள்ளக் கூடாது.பொழுது புலரும்போது வீட்டில் இருந்து வெளியேறினால், பொழுது சாயும் முன்பே வீட்டிற்கு வந்து சேர்ந்துவிட வேண்டும்” என்றார்.

வீடடைதல் என்பது மனிதனின் மனவிடுதலையோடு தொடர்புடையது. அது மனிதனின் மகிழ்ச்சிக்கு உரியதாக இருக்க வேண்டும். அண்டை வீட்டாரோடு சச்சரவுகள் இல்லாத; காவல் நிலைய வாசலில் நிற்க வைக்காத; நீதிமன்றப் படிக்கட்டுகள் ஏற வைக்காத வீடாக இருக்க வேண்டும். பாதுகாப்பான சொந்த வீட்டிற்காக ஏங்கும் கிராமத்தவர்கள் தங்களது இயலாமையை வெளிப்படுத்தும்போது, “எலி வளையானாலும் தனி வளை வேண்டும்” என்பார்கள். எலி வளைதானே என்று கவனமின்றி இருந்தால், அதில் பாம்புகளும் கீரிகளும் குடிபுகுந்துவிடும். எனவே, வாங்குவோரே விழித்திருங்கள்.

நீதிக்கான குரல் ஒலிக்கும்...

நியாயத்திற்கான பயணம் தொடரும்...